案例推荐人：吴静律师

案情简介：

张某通过我爱我家经纪公司提供居间服务，将房屋出售给康某，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同中未约定首付款的具体数额及支付时间，也未约定买受人康某最迟应何时获得银行贷款。房屋买卖交易税费商定全部由买受人承担，但合同中并未约定。

在合同履行中，双方对首付款的支持时间和数额产生争议，张某诉至法院要求解除其与康某的房屋买卖合同，同时张某认为康某未按约定的时间支付房款，违反约定应支付违约金。

在诉讼中康某提出反诉，要求张某继续履行合同，承担房屋交易的税费，并支付逾期办理房屋解押和过户的违约金。

法院判决：

1、双方所签订的房屋买卖合同未违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应按约定履行合同。虽张某提交了录音证据，证明康某曾同意支付首付款89.5万元，但双方在合同中特别约定不认可口头承诺。因此不支持张某要求解除合同的请求。

2、鉴于房屋买卖合同就首付款数额及支付时间等重大交易事项缺失，使合同客观上具有一定的瑕疵，因此在张某与康某未另行达成补充协议的情况下，张某暂缓履行合同，情有可原，系正当行使权利，不支持康某要求张某承担违约金的请求。

3、买受人康某改变原贷款方式，以现金一次性的方式支付房款未损害出卖人张某的利益，张某应配合康某办理房屋的过户手续。

4、买受人康某要求张某承担相关交易税费，应依据合同约定和相关规定执行，不属于法院的处理范围，法院依法不予处理。

一审法院判决后，康某不服，提出了上诉。在二审法院审理中，康某与张某达成和解，本案最终以调解结案。

律师提醒：

二手房交易税费中大额税费包括：营业税，契税，个人所得税

契税：一般为成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的非普通住宅税率为3%）。

个人所得税：自2013年3月31日（含）起，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征，不能核实房屋原值的征收1% 。对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

营业税：一般为成交价或评估价（高者）×5.5% ，房产证或购买时契税完税证（以在先者为准）未满五年的需要缴纳，满五年的免征。

上述税费数额巨大，严重影响交易双方的利益，因此在签订房屋买卖合同时，最好在合同中约定承担主体。

附：（2013）海民初字第10360号民事判决书

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