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公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承的法律问题

公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承的法律问题

来源:    发布时间:2013-10-04 22:31:24    浏览次数:435 次

近日,本网律师处理一件公房将要拆迁引发的诉讼案件:

涉案房屋系公房,从1885年左右开始由李某的爷爷承租,一直由李某的爷爷、李某的父亲、李某的母亲居住。1988年李某在此出生,并一直在此居住。2000年李某的爷爷去世。涉案房屋一直由李某的父母及李某再次居住。2005年、2006年李某的父母去世,该房屋一直李某居住。

2012年98月,李某得知涉案房屋将要拆迁,故与拆迁单位联系。拆迁单位告知“因承租人已经去世,拆迁单位无法与其他共同居住人签订拆迁协议”。此后李某到涉案房屋的房管部门要求变更承租人,但因李某等人均没有北京市城镇居民户口,房屋管理部门无法办理。

为了能够顺利拆迁,无奈,李某经与其叔叔协商确定:以李某叔叔的名义办理涉案房屋承租人变更手续,以李某叔叔的名义与拆迁单位签订《拆迁安置补偿协议》,所获补偿归李某所有。

此后,李某叔叔前往涉案房屋管理部门办理了承租人变更手续,并与拆迁单位签订了《拆迁安置补偿协议》。该协议签订后,李某就拆迁补偿归属问题与叔叔商谈,但叔叔拒绝与原告商谈,并表示该房屋的拆迁补偿与李某无关。

律师点评:

北京市的公房租赁问题是在特定的历史条件下逐步形成的,具有很强中国特色,该类问题的法律关系错综复杂,加之相关法律规定不够明确,给该类问题处理起来带来了巨大的困难。本网律师结合多年的办案经验,就相关问题总结如下:

一、公房承租人如何变更。

在原承租人已故的情况下,依法与其共同居住的家庭成员有权继续居住该房屋,并有权变更承租人。根据北京市相关规定,申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住房。

二、拆迁补偿款的归属

在变更了公房承租人之后,拆迁补偿款的归属与继承的问题就容易解决了。但首先必须明确一点:公房是国家财产或集体财产不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有居住权。关于拆迁补偿款的归属问题,拆迁补偿款归承租人所有,这一点十分明确,如果拆迁补偿发生在公房承租人死亡之后,承租人变更之前,则该拆迁补偿款归系争公房的事实上的承租人所有,原公房承租人的其他继承人对此亦没有任何的请求权。

通过上述分析我们可以看出,本案中李某享有涉案房屋的承租权和居住权。但因政策原因无法办理相关手续,无奈之下李某以叔叔的名义办理涉案房屋承租人变更手续,以李某叔叔的名义与拆迁单位签订《拆迁安置补偿协议》。先叔叔拒绝将拆迁补偿给李某。因承租房屋的权利已经尤其叔叔“行使”且不可逆转,最终李某在本网律师的帮助下,以确认居住权为由将其叔叔诉至人民法院。后该案经法院调解结案,李某分得了部分拆迁补偿。



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