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案例:一张客户服务确认单引发的诉讼

案例:一张客户服务确认单引发的诉讼

来源:中国房产纠纷律师网    发布时间:2013-10-22 12:51:02    浏览次数:240 次

案件推荐人:张祖峰律师

2012年8月7日,某郑某准备买一套二手房,苦于找不到买主,她就来到一家房屋中介。随后,中介热情的带郑某去看房。看房后,中介要求并拿出事先准备好的客户服务确认单,要求郑某签名,该确认单约定:郑某向中介支付同80元看房费(每套20元人民币);郑某不得与中介介绍过的房主自行成交,否则中介有权获得房产交易价格的2%的居间服务费“。郑某觉得既然找了中介又不辞辛苦的带其看房,有这样的约定和要求也并不过分,于是在服务确认单上签字,并缴纳了80元的看房费。

在郑某看的4套房中,有一套房屋郑某十分满意,于是与中介联系要求见房主。但因该房屋的房主只委托中介出租房屋并未委托某公司对外出售该套房屋,故中介让郑某等待几日,待其与房主沟通后在安排其与房主见面。

因房价一直在上涨,担心买不到心仪的房子,郑某决定自己想办法联系房主,功夫不负有心人,2012年9月3日郑某通过房主邢先生在网上发布的卖房信息与邢先生接上头,随后,双方签订了房地产买卖合同,秦某以320000元的价格购得邢先生房屋并于11月27日办理了房屋过户。即买到了心仪的房子又少花了6万多的中介费,郑某暗自窃喜。

不料该情况被中介得知,中介多次向郑某索居间服务费不成,遂于2012年12月8日一纸诉状将郑某诉至某区人民法院,请求法院判令被告郑某某支付居间服务费元64000元。

某区人民法院经审理后认为:原、被告之间签订的居间服务合同后,在原告不能履行居间义务时,被告有权与房主自行成交,无需支付居间服务费。原告要求被告承担居间服务费于律无据,对原告的诉讼请求,本院不予支持。

律师点评:

房产中介通常提供的是居间服务,处于居间人的地位。居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。所谓居间服务,就是居间人向委托人提供居间媒介的中间服务行为。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”

在房屋中介居间服务合同中,中介人在房屋买卖合同成立后,方能向买卖双方收取佣金。房屋中介的义务在于提供订立合同的媒介服务,而不仅仅是向委托人报告订立合同机会。本案中原告除带原告看房子外,还应积极斡旋于被告与卖房人之间订立房屋买卖合同,只有在被告与卖房人签订了房屋买卖合同,原告的居间义务方履行完毕,原告才有权收取合同约定的佣金。本案中原告并没有促成被告与该套房屋的房主签订房屋买卖合同,不能认为原告已履行完合同约定之居间义务。

原、被告签订的客户服务确认单是原告事先准备好的,其中很多约定的内容属于格式条款,这些条款的规定与本案中原告所履行的义务不相符合,因此对被告没有法律上的约束力。因被告没有履行完自己的居间义务,其无权要求被告支付合同约定的佣金。况且原、被告之间签订的服务是非独家代理的合同,在原告不能履行居间义务时,被告另寻其他途径是维护自己权益的合法之举,并没有任何违约行为违约。原告要求被告支付居间服务费既无事实依据也无法律依据。

本案中,中介方仅仅完成“看房”这一行为,收取看房费用倒也无可厚非,毕竟中介方已经尽到了居间合同中报告信息的义务,但由于其还没有尽到居间合同中的全部义务,因此并不能收取全部中介费。而个别房产中介公司为追求利益最大化,在中介合同中精心设计了“霸王条款”,无论交易是否成功中介总是“旱涝保收”,致使买卖双方不知不觉中落入圈套。本网律师提醒,在房屋买卖合同中,可从以下三方面去识别哪些条款属于“霸王条款”,一是该条款是否免除了对方的责任;二是该条款是否加重自己的责任;三是该条款是否排除了自己的主要权利。这样的条款是无效的,但作为购房者,若不注意,尽管之后打官司可以胜诉,但这要付出一定的成本,不如在签订合同之前多长个心眼,多咨询律师,以做到防患于未然。


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