2007年5月18日，潘某与蔡某签订了一份房屋买卖协议，该协议约定，蔡某以300万元购买潘某位于西城区光泽胡同11号的房产。协议签订当日，蔡某给付潘某定金贰万元整。

   潘某的妻子梁某对于潘某签订上述协议的行为毫不知情。梁某认为西城区光泽胡同11号房产应属于夫妻共同财产，潘某签订该房屋买卖协议未经过梁某的同意，潘某私自处分夫妻共有财产的行为应属无效。于是，潘某、梁某作为原告将蔡某诉至法院，请求法院判决上述买卖合同无效。

 庭审中，被告引用合同法第52条（有下列情形之一的合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定）进行抗辩。认为与原告签订该房屋买卖合同没有上述法条中的任何一种情况，该合同有效。

   法院审查认为，虽然涉案房屋的产权证只写潘某的名字，但其实际属于夫妻共有财产，原告潘某无权私自处分夫妻共有财产，且被告蔡某是在知晓该房屋是属于原告二人共有财产的情况下购买的房屋，蔡某不符合善意第三人的条件。

  法院判决原被告签订的买卖合同无效。

律师提示：夫妻一方私自处分夫妻共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法利益。那么如何认定是否构成善意第三人呢？构成善意第三人的必要条件有：

  1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的

  2、以合理的价格转让

  3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

符合以上条件的第三人即善意第三人的合法权益是受到法律的保护的。

附民事判决书：2008西民初字第5966号